01.04.2023

Als ik mijn woning verhuur krijg ik de huurder er toch nooit meer uit?

Als ik mijn woning verhuur krijg ik de huurder er toch nooit meer uit?

Om te beginnen kun je niet altijd zo maar je woning verhuren. Er zijn een aantal partijen die daarin ook een stem hebben.

Op de eerste plaats je hypotheekbank. In nagenoeg alle hypotheekvoorwaarden staat dat je niet mag verhuren zonder toestemming van de bank. Die zullen alleen instemmen als de schuldrest laag is ten opzichte van de waarde van de woning, en bovendien zullen ze waarschijnlijk de hypotheekvoorwaarden wijzigen naar die voor beleggershypotheken. Verder heeft ook de gemeente een stem. Het kan voorkomen dat de gemeente regels heeft opgesteld waarin verhuur niet- of alleen onder bepaalde voorwaarden is toegestaan. Informeer daarnaar bij je gemeente! Mocht je een appartement willen verhuren dan heb je ook nog te maken met de regels van de splitsingsakte, waarin verhuur kan worden beperkt of verboden.
Verhuren als particulier heeft ook gevolgen voor je belastingaangifte, box 3. De spelregels daarvan wijzigen de komende tijd behoorlijk.
Als je mag verhuren en je gaat op zoek naar een geschikte huurder (ook dat kan Kockelkorn Makelaardij voor je verzorgen!) dan zul je niet alleen de huurprijs moeten bepalen, maar ook hoelang je van plan bent te gaan verhuren.

In principe is verhuur voor onbepaalde tijd en zijn de spelregels voor huurder en verhuurder afhankelijk van het door de overheid vastgestelde puntenstelsel en de daarmee samenhangende huurprijs. Voor niet-geliberaliseerde huur (sociale huur) gelden nou eenmaal andere regels dan voor het geliberaliseerde huursegment. Bovendien kun je ervoor kiezen om al dan niet gemeubileerd te verhuren. Daarnaast biedt de wet een mogelijkheid om tijdelijk te verhuren, bijvoorbeeld één of twee jaar. Ook aan tijdelijke verhuur zijn door de overheid spelregels verbonden waar je je als huurder en verhuurder aan moet houden. Die spelregels niet in acht nemen kan verstrekkende gevolgen hebben!

Als je gekozen hebt voor een tijdelijke verhuur, en de voorgeschreven spelregels als verhuurder hebt opgevolgd, moet de huurder de woning tijdig weer verlaten.
Mocht je hebben gekozen voor permanente verhuur dan is het niet zo eenvoudig om het huurcontract als verhuurder te beëindigen. De huurder wordt dan door de regels van de huurwet behoorlijk beschermd.
Er zijn dan nog slechts enkele, in de wet opgesomde, mogelijkheden om toch het huurcontract te kunnen beëindigen.

Huur en verhuur zijn geen eenvoudige onderwerpen. Daarom is het verstandig om tijdig de hulp in te roepen van een professional. De makelaars van Kockelkorn Makelaardij kunnen u helpen om uw woning op een goede manier te verhuren zodat u de huursituatie krijgt waarvoor u kiest. Daarnaast worden huurders door de makelaar geheel gescreend (inkomen, identiteit, wanbetaling, schulden, Wet WfT) waardoor ook daarmee de risico’s zoveel mogelijk beperkt worden.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Bel met een van onze makelaars of kom even langs op kantoor.

19.01.2023

Hoe weet ik bij een appartement eigenlijk wat ik koop?

Hoe weet ik bij een appartement eigenlijk wat ik koop?

Veel van onze klanten willen geen tuin, of willen liefst gelijkvloers wonen. Of je bent starter op de woningmarkt en wilt een klein appartementje kopen.
Wat koop je dan eigenlijk precies?

Bij een woning is het eenvoudig, hoewel ook daarbij voldoende uitzonderingen zijn: je koopt een perceel grond, met alles wat daarop gebouwd is. Het eigendom van die grond met de ‘opstallen’ wordt bij de notaris op jouw naam gezet en vervolgens ben je eigenaar. Alle kosten voor onderhoud zijn voor jou als eigenaar.

Bij een appartement is het eigenlijk hetzelfde, hoewel… Je koopt dan niet het perceel met alles wat erop gebouwd is, maar een (appartements-)recht. Dat wil zeggen dat je een aandeel in het eigendom van het totale perceel met daarop o.a. het appartementengebouw in eigendom krijgt.
Er zijn dus meerdere eigenaren met een eventueel verschillend aandeel in dat gebouw. Jij wordt  gezamenlijk met de andere eigenaren eigenaar van het hele gebouw.
Dat appartementsrecht wordt bij de notaris op jouw naam gezet. Alle kosten voor het onderhoud van het hele gebouw zijn (voor een deel) voor jouw rekening als eigenaar.

Betekent dat dan dat iedereen van alle ruimten in het gebouw gebruik mag maken?
Nee, het gebouw wordt op basis van een splitsingsakte en -tekening in appartementsrechten gesplitst, of verdeeld. In die splitsingsakte en -tekening staan dus precies omschreven en aangegeven welke ruimten voor gezamenlijk of algemeen gebruik zijn en welke ruimten exclusief door jou mogen worden gebruikt. In diezelfde stukken kun je verder ook terugvinden hoe het is geregeld met stemverhoudingen (in de Vereniging van Eigenaren), verdeling van onderhoudskosten, en verplichtingen en rechten van alle eigenaren. Aan de hand hiervan wordt ook vastgesteld hoe hoog de bijdrage aan de algemene kosten voor elke eigenaar is.
Bovendien worden er in de praktijk nogal eens parkeerplaatsen of bergingen geruild en klopt dus je werkelijke eigendom niet met wat je gezien hebt bij de bezichtiging en dacht te kopen.

Bij aankoop van een appartement is het dus niet alleen belangrijk om het appartement te bekijken, maar ook een indruk te krijgen van de onderhoudsstaat van het gebouw. Ook het huishoudboekje van de Vereniging van Eigenaren is erg belangrijk. Als daaruit blijkt dat er tekorten zijn of grote uitgaven gepland zijn, ben je daar als nieuwe appartementseigenaar mede verantwoordelijk voor.
Je zult dus ook alle stukken van de VvE moeten beoordelen, zoals splitsingsakte en -tekening, huishoudelijk reglement, notulen, balans, verlies-en-winst rekening, begroting, meerjaren onderhoudsplan, juridische struktuur enzovoort.
Wel slim om dat even door een specialist te laten nakijken.

De makelaars van Kockelkorn Makelaardij kunnen u begeleiden in de aankoop van een appartement, zodat u niet voor onaangename verrassingen komt te staan.