24.08.2023

Als koper heeft u onderzoeksplicht. Wat houdt dat eigenlijk in?

Wanneer je een woning wil gaan kopen heb je als koper een onderzoeksplicht.

Wat houdt zo’n onderzoeksplicht eigenlijk in? 

Daarop is helaas geen eenduidig antwoord te geven. Uiteraard geldt: geef je ogen, oren en neus de kost en stel vragen aan de makelaar of verkoper. Vooral zaken waaraan je twijfelt of zou moeten twijfelen zijn reden om vragen te stellen of aanvullend onderzoek te (laten) verrichten.
Stel de woning ligt op een bedrijventerrein, ga dan na of er een woonbestemming op ligt, of dat het een bedrijfswoning betreft. Ook poortjes naar een achtergelegen brandgang geven niet automatisch aan dat je wel gebruik mag maken van zo’n achter-toegang.
De koper mag wettelijk gezien alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de aan- of afwezigheid niet hoeft te betwijfelen. Denk bijvoorbeeld aan de aanwezigheid van asbesthoudende bouwmaterialen: vanaf bouwjaar 1994 mag je ervan uit gaan dat die niet meer zijn gebruikt.

De verkoper heeft een mededelingsplicht o.a. voor bekende bouwtechnische gebreken of als hij weet dat het gebruik dat de koper beoogt niet mag of kan. Voorbeeld: een koper die wil gaan verhuren, terwijl de verkoper weet dat de gemeente of de VvE dat verbiedt.

Hoe zwaar de onderzoeksplicht is hangt af van de omstandigheden. Het moge duidelijk zijn dat bij de aanschaf van een woning uit 1905 meer onderzoek relevant is dan bij een woning uit 2019. Maar ook bij een jonge woning kun je niet verwachten dat deze aan dezelfde eisen voldoet als een nieuwbouwwoning. Uiteraard rust op professionele kopers een zwaardere onderzoeksplicht dan wanneer je een particuliere koper bent.

Wanneer je een woning gekocht hebt is het belangrijk om bij de oplevering na te gaan of de woning wordt geleverd zoals dat in de koopovereenkomst is afgesproken. Meestal wordt er van die oplevering een kort rapport opgesteld waarbij je als koper het geleverde accepteert.

Vind je dit toch wel spannend en betwijfel je of je voldoende basiskennis in huis hebt om aan je onderzoeksplicht te kunnen voldoen?
Een aankoopbegeleiding is helemaal niet zo duur, en behoedt je voor miskopen.
De makelaars van Kockelkorn Makelaardij zijn opgeleid om je hierin bij te staan. Informeer eens naar de mogelijkheden.

23.05.2023

Deze woning heeft een achterpad. Handig toch?

Deze woning heeft een achterpad. Handig toch?

Je bent op zoek naar een leuke woning met tuin.
Dan is het soms wel prettig als die tuin ook via een pad aan de zijkant of via de achterkant te bereiken is, bijvoorbeeld om de vuilcontainers aan de straat te zetten of om de groenafval af te voeren. Handig toch?

Zoek wel even uit of die achtertoegang ook wel legaal is!

Helaas komt het toch regelmatig voor dat toegangen naar de achtertuin door de bewoners zelf gecreëerd zijn, bijvoorbeeld via een groenstrook van de gemeente, of omdat er al een brandgang was van de achtergelegen woningen. Dan maak je toch óók een poortje.

Ook al loopt er een voetpad of zelfs met de auto berijdbaar pad achter het perceel langs, houdt dat echter niet automatisch in dat je daarvan gebruik mag maken.
Het gebruik van die ruimte is namelijk (meestal) notarieel vastgelegd, waarbij ook is bepaald wíe er gebruik van mag maken, op welke manier, en wie voor het onderhoud moet zorgen.
Alle aanwonenden die niet in die notariële akte zijn genoemd mogen zich dus ook geen toegang verschaffen door het plaatsen van poortjes of weghalen van struiken of anderszins.

Het is dus nogal vervelend wanneer je een huis koopt met poort naar het achterpad en je vervolgens, bij gebruik daarvan, direct wordt aangesproken door de achterbuurman met de mededeling dat je er niks te zoeken hebt. Geen achtertoegang dus…
De verkoper had dat wel even mogen melden, maar als koper heb je ook een onderzoeksplicht.

Schakel daarom bij je zoektocht naar die leuke woning altijd de hulp van een aankoopmakelaar in. Hij kan je voor dit soort miskopen behoeden. De aankoopmakelaar zal altijd nagaan of het gebruik van die achtertoegang wel legitiem is en is vastgelegd in notariële aktes, zodat het gebruik daarvan is geregeld.

Neem voor een gedegen aankoopadvies een makelaar van Kockelkorn Makelaardij mee, of bel eens voor meer informatie.

01.04.2023

Als ik mijn woning verhuur krijg ik de huurder er toch nooit meer uit?

Als ik mijn woning verhuur krijg ik de huurder er toch nooit meer uit?

Om te beginnen kun je niet altijd zo maar je woning verhuren. Er zijn een aantal partijen die daarin ook een stem hebben.

Op de eerste plaats je hypotheekbank. In nagenoeg alle hypotheekvoorwaarden staat dat je niet mag verhuren zonder toestemming van de bank. Die zullen alleen instemmen als de schuldrest laag is ten opzichte van de waarde van de woning, en bovendien zullen ze waarschijnlijk de hypotheekvoorwaarden wijzigen naar die voor beleggershypotheken. Verder heeft ook de gemeente een stem. Het kan voorkomen dat de gemeente regels heeft opgesteld waarin verhuur niet- of alleen onder bepaalde voorwaarden is toegestaan. Informeer daarnaar bij je gemeente! Mocht je een appartement willen verhuren dan heb je ook nog te maken met de regels van de splitsingsakte, waarin verhuur kan worden beperkt of verboden.
Verhuren als particulier heeft ook gevolgen voor je belastingaangifte, box 3. De spelregels daarvan wijzigen de komende tijd behoorlijk.
Als je mag verhuren en je gaat op zoek naar een geschikte huurder (ook dat kan Kockelkorn Makelaardij voor je verzorgen!) dan zul je niet alleen de huurprijs moeten bepalen, maar ook hoelang je van plan bent te gaan verhuren.

In principe is verhuur voor onbepaalde tijd en zijn de spelregels voor huurder en verhuurder afhankelijk van het door de overheid vastgestelde puntenstelsel en de daarmee samenhangende huurprijs. Voor niet-geliberaliseerde huur (sociale huur) gelden nou eenmaal andere regels dan voor het geliberaliseerde huursegment. Bovendien kun je ervoor kiezen om al dan niet gemeubileerd te verhuren. Daarnaast biedt de wet een mogelijkheid om tijdelijk te verhuren, bijvoorbeeld één of twee jaar. Ook aan tijdelijke verhuur zijn door de overheid spelregels verbonden waar je je als huurder en verhuurder aan moet houden. Die spelregels niet in acht nemen kan verstrekkende gevolgen hebben!

Als je gekozen hebt voor een tijdelijke verhuur, en de voorgeschreven spelregels als verhuurder hebt opgevolgd, moet de huurder de woning tijdig weer verlaten.
Mocht je hebben gekozen voor permanente verhuur dan is het niet zo eenvoudig om het huurcontract als verhuurder te beëindigen. De huurder wordt dan door de regels van de huurwet behoorlijk beschermd.
Er zijn dan nog slechts enkele, in de wet opgesomde, mogelijkheden om toch het huurcontract te kunnen beëindigen.

Huur en verhuur zijn geen eenvoudige onderwerpen. Daarom is het verstandig om tijdig de hulp in te roepen van een professional. De makelaars van Kockelkorn Makelaardij kunnen u helpen om uw woning op een goede manier te verhuren zodat u de huursituatie krijgt waarvoor u kiest. Daarnaast worden huurders door de makelaar geheel gescreend (inkomen, identiteit, wanbetaling, schulden, Wet WfT) waardoor ook daarmee de risico’s zoveel mogelijk beperkt worden.

Heeft u vragen over dit onderwerp? Bel met een van onze makelaars of kom even langs op kantoor.

15.03.2023

Help, ik heb een hypotheek nodig!

Help, ik heb een hypotheek nodig.

Er zijn mensen die de uitzondering vormen, maar de meeste zoekers naar een woning of appartement hebben niet voldoende eigen middelen om de aankoop helemaal zelf te kunnen betalen. Ze zullen dus een lening moeten afsluiten.

Wanneer je op zoek gaat naar een lening ten behoeve van aankoop van een woning of appartement kom je terecht in de wondere wereld van hypotheken. Zonder dat we een hypotheekadvies gaan geven -daarvoor moet je echt bij de hypotheekspecialist zijn- kunnen we je wel een beetje op weg helpen.

Om te beginnen iets over de juridische termen, waarschijnlijk precies omgekeerd aan datgene wat je in je hoofd had: de bank (of de instelling/persoon) die de lening verstrekt heet hypotheeknemer, de huiseigenaar of schuldenaar heet hypotheekgever. Dat komt omdat het hier gaat over het zogenaamde recht van hypotheek. De huiseigenaar geeft het recht van hypotheek aan de bank waardoor zij bijvoorbeeld mogen executeren als de schuldenaar niet meer betaalt. De schuldenaar krijgt in ruil daarvoor, tegen bepaalde condities, een geldlening om de woning te kunnen kopen.

Alle hypotheekbanken in Nederland hanteren normen waarmee ze, op basis van jouw persoonlijke situatie en de waarde van de woning, beoordelen hoeveel lening je maximaal kunt krijgen. Die normen zijn tot stand gekomen onder andere door Nibud. Of je dat bedrag ook helemaal wil lenen is vervolgens je eigen keuze.

Maak eens een overzicht van je inkomsten en uitgaven om voor jezelf te bepalen wat je maandelijks aan ‘wonen’ wil uitgeven. Houd daarbij niet alleen rekening met je hypotheeklasten, maar denk ook aan de bijkomende kosten zoals energiekosten, belastingen en gemeentelijke lasten, onderhoud, verduurzaming en onvoorziene zaken.
Denk vooral ook eens na over je toekomst: verwacht je een snelle promotie of wil je juist minder gaan werken, denk je aan gezinsuitbreiding of ben je helaas verwikkeld in een scheiding? Allemaal zaken die behoorlijke invloed kunnen hebben op je financiële situatie en mogelijkheden.
Daarnaast is natuurlijk ook de hoogte van je spaartegoed bepalend voor je bestedingsruimte.
Een goede financieel adviseur kijkt ook niet alleen naar de korte termijn, maar zal in een of meerdere gesprekken met jou vooral proberen om je toekomst en de mogelijke risico’s in beeld te brengen. Daarna kan hij/zij pas een gedegen advies geven over de beste keuzes.

Afhankelijk van o.a. de koopsom kun je eventueel ook in aanmerking komen voor NHG (Nationale Hypotheek Garantie). Hierdoor heeft de bank geen risico dat zij de openstaande schuld niet betaald krijgt, ook al kan de woningeigenaar de lasten niet meer betalen. Daarvoor in ruil krijgt de woningeigenaar vaak een lagere rente. In bepaalde gevallen kan de restschuld van de woning worden kwijtgescholden door NHG.

De maximale hypothecaire lening die je kunt opnemen (loan to value) bedraagt momenteel 100% van de woningwaarde. Die waarde wordt vastgesteld door de onafhankelijk taxateur. Alle overige kosten zul je dus uit eigen middelen moeten voldoen. Uitzondering op die regel is de financiering van energiebesparende maatregelen. Veel banken leveren voor de financiering ten behoeve daarvan vaak een hogere lening en tevens een korting op het rentepercentage.

Bovenstaande is beslist geen allesomvattend verhaal over hypotheken.
Allereerst ben ik geen hypotheekadviseur, maar bovendien zijn veel regels rondom (hypothecaire) leningen continue aan wijzigingen onderhevig. Daarom is het slim om hierover met een gecertificeerde hypotheekadviseur te gaan praten. Wij kunnen je graag hiermee in verbinding brengen.

Uiteraard is het ook verstandig om te (laten) beoordelen of de woning die je wil kopen wel de gevraagde prijs waard is. De makelaars van Kockelkorn Makelaardij kunnen je daarover alles vertellen, als aankoopmakelaar of gecertificeerd taxateur.

15.02.2023

Vocht in de woning!

Vocht in de woning

Het komt vaker voor dan je denkt: vochtproblemen in de woning!
Dit is een bijzonder vervelend probleem, dat helaas door verschillende oorzaken kan ontstaan.

Herkennen:
Maar eerst: hoe kun je nou herkennen dat er een probleem is?
Ik som een aantal zaken voor je op:
- schade aan het pleisterwerk: pleisterwerk wordt door teveel vocht poreus en zal niet meer hechten aan de muur waaraan het is aangebracht.
- schimmelvorming: schimmels houden van een vochtige omgeving en ontwikkelen zich in een hoog tempo, op de binnenmuur, maar ook op het kitwerk, houten ondergronden of behang.
- muffe geur: door de ontwikkeling van bacteriën en schimmels ontstaat een muffe geur, die snel wordt overgenomen door kleding, gordijnen, vloerbedekking en meubels.
- loslatend behang: op een vochtige muur zal het behang niet lang gelijmd blijven, maar loslaten. Bovendien gaat dat meestal gepaard met schimmelvorming op het behang en de onderliggende muur.

Gevolgen:
De gevolgen van een te vochtig klimaat zijn ernstig. Schimmels zijn in het algemeen zeer schadelijk voor de gezondheid en moeten zo snel mogelijk bestreden worden. Bovendien trekt een vochtig klimaat ongedierte aan en worden de kozijnen of zelfs de constructie van de woning aangetast. Daarnaast zorgt een te hoog vochtgehalte voor een verhoogde energierekening. Zeker in deze tijd geen fijne gedachte.

Oorzaken:
Om het probleem aan te pakken is het belangrijk om eerst vast te stellen wat de oorzaak van het vochtprobleem is. Dat is in veel gevallen niet eens zo eenvoudig, ook omdat er meerdere oorzaken tegelijk kunnen zijn.
Hieronder zet ik de verschillende soorten vochtproblemen voor je op een rijtje (zonder compleet te zijn):
- Optrekkend vocht: dit probleem komt veel voor. Het wordt meestal veroorzaakt door een poreuze of ontbrekende waterkering op grondniveau van de woning. Hierdoor kan grondvocht vrij zijn weg zoeken en door de muren worden opgenomen.
- Condensatie: Ook dit is een veel voorkomende oorzaak van de problemen. Warme lucht kan veel waterdamp bevatten, maar zodra die lucht afkoelt kruipen de luchtmoleculen wat dichter naar elkaar toe en zal de waterdamp weer als vloeibaar water worden afgestoten. Je kunt dat bijvoorbeeld bij enkel glas of op een koude spiegel in de badkamer zien door de waterdruppels die ontstaan. Vaak is de onderliggende oorzaak een gebrek aan ventilatie.
- Doorslaand vocht: Ook wel regendoorslag genoemd. Door een poreuze gevelsteen of voeg- en metselwerk met barsten kan regenwater gemakkelijk in de muur binnensijpelen. De buitenmuur raakt verzadigd, waarna de binnenmuren na verloop van tijd ook vochtig worden.
- Koudebruggen: Wanneer de buitenschil van de woning en de binnenschil door een onderbreking van de isolatie of een warmte- en koude geleidend materiaal zijn verbonden kan hier snel een condensvocht-probleem optreden. Denk bijvoorbeeld aan achtergebleven bouwpuin in de spouw of (verkeerd aangebrachte) spouwankers.
- Lekkage: De meest bekende oorzaak. Als er dakpannen zijn gebroken, de loodindekking is verouderd of is verdwenen, of wanneer de bitumen dakbedekking is versleten kunnen er lekkages optreden. Daarnaast kan ook een in de wanden of vloer aangebrachte CV- of waterleiding of riolering stuk gaan en een lekkage opleveren.

Wat kun je nou doen als er een vochtprobleem is ontstaan?
Als je de oorzaak denkt te weten kun je snel een specialist (dakdekker, aannemer, installateur, vochtbestrijder) erbij halen om de oorzaak te verhelpen. Daarna is het een kwestie van ventileren en afwachten tot de constructie weer droog is, waarna je de gevolgen kunt gaan oplossen door schilderen, opnieuw stuccen of behangen enzovoort.

Ga je naar een woning kijken met plannen voor aankoop, dan is het verstandig om een van de deskundige makelaars van Kockelkorn Makelaardij mee te nemen.
Zij kunnen snel eventuele problemen herkennen en je behoeden voor verkeerde aankopen.

01.02.2023

Wat is een lijst van zaken en waarom is het verstandig om die te hebben?

Wat is een lijst van zaken en waarom is het verstandig om die te hebben?

Als je wel eens een nieuwe auto hebt gekocht dan ken je ze beslist: de brochures van het model van de auto met alle verschillende uitvoeringen en optiepakketten.

In die brochure staat per uitvoering of optiepakket elk detail beschreven. Je kunt dan kiezen uit verschillende soorten motoren, -brandstof, of je stoffen- of lederen stoelbekleding wil hebben, of je cruise-control wil, of je handgeschakeld of automaat wil rijden en wat er nog meer mogelijk is.

Met andere woorden: er bestaat bij een bepaalde keuze geen misverstand over wat er bij aflevering allemaal in de auto moet zitten en hoe deze verder is afgewerkt. Uiteraard heb je daar dan ook voor betaald.

Bij woningen is het eigenlijk niet verschillend.
Toch is het tijdens een bezichtiging niet altijd duidelijk wat in de aangeboden vraagprijs allemaal is opgenomen. Blijven de gordijnen hangen, moet je ze tegen betaling overnemen of wil de verkoper ze niet verkopen omdat ze ook in zijn nieuwe woning prima passen? Het is dus wel relevant om, zodra je op de woning wil gaan bieden, duidelijk te hebben wat er wel en niet bij de levering achterblijft en of je daarvoor extra moet betalen.
En dan is dat bij gordijnen nog wel te begrijpen, maar hoe zit het bij gemonteerde accessoires van de badkamer, of de close-in boiler in de keuken?

Om duidelijkheid te scheppen over welke onderdelen van de woning er niet bij horen, meeverkocht worden of alleen tegen betaling achterblijven is het verstandig voor beide partijen om een uitgebreide lijst van zaken op te stellen. Daarin staat van heel veel onderdelen wat er mee gebeurt bij de levering. De lijst wordt gewoonlijk door de verkoper aangeleverd voordat je gaat bieden. Uiteraard kun je bij je bieding voorstellen om een wijziging in die lijst aan te brengen, dus bijvoorbeeld: ‘Ik bied deze prijs, onder de voorwaarde dat alle gordijnen, zonder extra kosten, achterblijven’. Het is dan aan de verkoper om daarop zijn reactie te geven.
Natuurlijk zal bij een overeenstemming de gecorrigeerde lijst van zaken aan de koopovereenkomst moeten worden toegevoegd.

Mocht je nou twijfelen of de lijst van zaken wel voldoende uitgebreid is, of dat je in je onderhandeling misschien te weinig rekening houdt met wat er wel of niet bij de woning hoort, bel dan eens met de makelaars van Kockelkorn Makelaardij. Zij kunnen je graag op weg helpen, of tegen een aantrekkelijk tarief als aankoopmakelaar voor jou optreden. Je weet dan in ieder geval ook zeker dat je niet teveel betaalt voor de woning of andere juridische of bouwkundige zaken bij de aankoop over het hoofd ziet.

19.01.2023

Hoe weet ik bij een appartement eigenlijk wat ik koop?

Hoe weet ik bij een appartement eigenlijk wat ik koop?

Veel van onze klanten willen geen tuin, of willen liefst gelijkvloers wonen. Of je bent starter op de woningmarkt en wilt een klein appartementje kopen.
Wat koop je dan eigenlijk precies?

Bij een woning is het eenvoudig, hoewel ook daarbij voldoende uitzonderingen zijn: je koopt een perceel grond, met alles wat daarop gebouwd is. Het eigendom van die grond met de ‘opstallen’ wordt bij de notaris op jouw naam gezet en vervolgens ben je eigenaar. Alle kosten voor onderhoud zijn voor jou als eigenaar.

Bij een appartement is het eigenlijk hetzelfde, hoewel… Je koopt dan niet het perceel met alles wat erop gebouwd is, maar een (appartements-)recht. Dat wil zeggen dat je een aandeel in het eigendom van het totale perceel met daarop o.a. het appartementengebouw in eigendom krijgt.
Er zijn dus meerdere eigenaren met een eventueel verschillend aandeel in dat gebouw. Jij wordt  gezamenlijk met de andere eigenaren eigenaar van het hele gebouw.
Dat appartementsrecht wordt bij de notaris op jouw naam gezet. Alle kosten voor het onderhoud van het hele gebouw zijn (voor een deel) voor jouw rekening als eigenaar.

Betekent dat dan dat iedereen van alle ruimten in het gebouw gebruik mag maken?
Nee, het gebouw wordt op basis van een splitsingsakte en -tekening in appartementsrechten gesplitst, of verdeeld. In die splitsingsakte en -tekening staan dus precies omschreven en aangegeven welke ruimten voor gezamenlijk of algemeen gebruik zijn en welke ruimten exclusief door jou mogen worden gebruikt. In diezelfde stukken kun je verder ook terugvinden hoe het is geregeld met stemverhoudingen (in de Vereniging van Eigenaren), verdeling van onderhoudskosten, en verplichtingen en rechten van alle eigenaren. Aan de hand hiervan wordt ook vastgesteld hoe hoog de bijdrage aan de algemene kosten voor elke eigenaar is.
Bovendien worden er in de praktijk nogal eens parkeerplaatsen of bergingen geruild en klopt dus je werkelijke eigendom niet met wat je gezien hebt bij de bezichtiging en dacht te kopen.

Bij aankoop van een appartement is het dus niet alleen belangrijk om het appartement te bekijken, maar ook een indruk te krijgen van de onderhoudsstaat van het gebouw. Ook het huishoudboekje van de Vereniging van Eigenaren is erg belangrijk. Als daaruit blijkt dat er tekorten zijn of grote uitgaven gepland zijn, ben je daar als nieuwe appartementseigenaar mede verantwoordelijk voor.
Je zult dus ook alle stukken van de VvE moeten beoordelen, zoals splitsingsakte en -tekening, huishoudelijk reglement, notulen, balans, verlies-en-winst rekening, begroting, meerjaren onderhoudsplan, juridische struktuur enzovoort.
Wel slim om dat even door een specialist te laten nakijken.

De makelaars van Kockelkorn Makelaardij kunnen u begeleiden in de aankoop van een appartement, zodat u niet voor onaangename verrassingen komt te staan.